Investissement immobilier en SCI : comment ça marche ?

En France, investir dans l'immobilier est depuis quelques années une activité qui peut s'exercer par le biais d'une structure légalement constituée. Ainsi, à travers une Société Civile Immobilière ou SCI, les promoteurs ont la capacité d'acquérir et de gérer des actifs immobiliers. En comparaison avec le modèle classique de gestion privée des patrimoines locatifs, cette forme juridique présente bien des atouts. Parmi ceux-ci, on peut mentionner le mode de succession relativement simple ou encore une fiscalité allégée.

Le statut juridique d'une société civile immobilière

À la constitution, les associés de la société civile immobilière mettent ensemble leurs apports respectifs. Ce capital de départ servira de fonds d'investissement pour l'acquisition d'actifs immobiliers en vue de bâtir un patrimoine locatif.

Cette forme juridique d'entreprise ne peut être créée par un seul investisseur. La loi impose un minimum de deux associés au sein de la SCI. En fonction des apports réalisés par chaque partie, les parts sociales sont calculées et attribuées. Il peut s'agir d'apports en numéraire ou d'apports en nature. Dans ce dernier cas, la pratique a révélé que des divergences naissaient fréquemment entre associés sur différents aspects. Ces derniers se rapportent notamment à l'imposition de plus-values, la valeur réelle de l'immobilisation, etc.

Sur le plan juridico-administratif, la création d'une SCI suit un processus semblable à celui observé dans les autres formes de sociétés. La démarche commence par une élaboration de statuts suivie de son enregistrement. Une publication au journal officiel doit ensuite être effectuée. Pour finir, les associés sont tenus d'immatriculer la société au Registre du Commerce et des Services.

La direction de la SCI incombe au gérant désigné en respect des statuts adoptés. Il est notamment la personne habilitée à négocier les achats d'actifs ou encore la signature des contrats avec les différents partenaires et clients. L'étendue de ses pouvoirs dépend spécifiquement des dispositions arrêtées dans les statuts. Ce sont également ceux-ci qui définissent les modalités de cession de parts entre associés.

SCI et droits de succession

La législation française intègre plusieurs facilités lors de la transmission de parts sociales au sein de la SCI. Auparavant, les géniteurs étaient astreints au paiement de droits de mutation lorsqu'ils décidaient de transmettre leur patrimoine. Cette disposition n'est pas applicable dans le fonctionnement de la SCI. Cette forme de société autorise tout associé à transmettre partiellement ses parts à l'héritier de son choix, malgré l'existence de l'indivision des biens.

Toutefois, il ne s'agit ici que d'une transmission en nue-propriété, car le donneur conserve toujours le droit de jouissance sur le bien. En somme, donner des parts dans la SCI revêt un caractère plus simplifié que dans un contexte de transmission normale de bien immobilier.

La fiscalité au sein d'une SCI

Les services fiscaux définissent vis-à-vis des SCI un système d'imposition qui s'applique, non à la structure elle-même, mais uniquement aux associés. Ainsi, ceux-ci sont taxés sur leurs revenus proportionnellement à la valeur des parts sociales dont ils sont détenteurs. Le montant dû se détermine par application du taux marginal d'imposition aux gains. Par ailleurs, l'administration effectue également des prélèvements sociaux s'élevant à hauteur de 15,5 %.

Les SCI disposant d'actifs immobiliers de grande valeur tels que les locations meublées peuvent demander à être taxées par l'impôt sur les sociétés. En situation de résultat négatif au terme d'un exercice, les pertes sont supportées par les associés suivant leur quote-part d'actifs.